耳よりコ-ナ-生活編

ドイツにおける住居事情

春の到来と共にドイツで新生活を迎える方、ドイツ住居事情に疑問を感じている方、幾つかの住宅耳より情報をご案内申し上げます。

大都市の住居状況は売り手市場の継続で、家賃高騰、不当手数料請求、欠陥住宅、消費者であるテナントの悩みの種はつきません。そんな中、昨今多く寄せられる相談事項の中から幾つかをご紹介致します。
•住居リノベーション費用、本当は誰に支払義務があるのでしょうか?
•貸主が修理をなかなかしてくれない時、どうしたら良いのでしょうか?
•貸主からの退去依頼、本当に退去しなければいけないのでしょうか?
•2015年以降支払の不動産仲介手数料は返金請求ができますか?

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ドイツ賃借法は、住居借主を広範囲に渡り守っているのにも関わらず、正当性の無い契約条項、根拠に基づかない家賃値上や不当な仲介手数料請求等の泣き寝入りが後を絶ちません。例え契約書等を締結してしまっても法に沿わない内容は無効となりますので、要求に応じる前に考えてみましょう。

上記よくあるご質問のポイントをそれぞれ簡単に解説致します。

住居リノベーション費用、本当は誰に支払義務があるのでしょうか?
基本的には家主にリノベーション義務がありますので、借主に義務を移行する場合は契約書に明記されますが、その記述に無効判決が下るケースが多く見られます。例えば、記述自体が法に沿わない場合や、リノベーション前の物件を借りた場合にその対価補填を受けていない場合や、賃借年数が短い場合等、様々な無効ケースがあります。

貸主が修理をなかなかしてくれない時、どうしたら良いのでしょうか?
家主は、賃借物件が正常に機能している状態を保つことが義務付けられていますので、修理状況の確認やその支払義務があります。家主は修理義務を知らなければ対応が出来ませんので、借主は不具合を適時家主に報告しなければなりません。生活に支障が出る様な修理が適時に対応されない場合には、家賃減額となり、妥当な期日までにその対応がされない場合には借主が修理業者を雇いその費用請求をすることができます。特に冬場の暖房や温水故障、エレベーターの故障等は我慢せず即刻の対応を要請しましょう。

貸主からの退去依頼、本当に退去しなければいけないのでしょうか?
賃貸契約を家主側から一方的に解消するには、法で認められる正当な理由が必要です。幾つかの例を挙げましょう。
• 家賃滞納
• 借主が度重なる厳重注意を無視して賃貸契約違反行為を継続
• 家主自身、家主の家族がその住居に入居する
例え契約解消可能理由であっても、借主は多くの法律で守られていますから即時退去を強いられるわけではないので、特に帰任により退去する駐在員の方やある時期に転居予定がある場合は、希望時期迄の居住交渉の可能性が十分にありますので、慌てて転居する必要はありません。但し、退去通知を受け取ったら、早めに滞在延長の希望や異議等の意思表示を家主にすることをお勧めします。

2015年以降支払の不動産仲介手数料は返金請求ができますか?
2015年の住居賃借に関する「依頼者規則」施行により、仲介業者への依頼者(家主or借主)にProvisionに値する請求が可能と改定されましたので、家主が既に仲介業者に物件を紹介済の場合や、前/現借主が新借主を紹介する等の多くは Provision の定義に当てはまりません。借主に手数料支払義務を移行するために、不動産業者と家主が口裏を合わせることは違法であり、不動産仲介業者に関しては、基本的に引継物件や既に賃借可能物件として把握している物件斡旋時は物件を探すという主業務が発生していないわけですから、Provisionに相当する請求はできないことを知っておきましょう。

以下の表で住居賃借時に出会うドイツ語をご案内致します。書類は疑問解決の非常に有効な鍵となりますので、しっかり保管しておきましょう。皆様の快適な生活をお祈り申し上げます。

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                                弁護士 レネ・ヨウデ, Düsseldorf
                                このメールアドレスはスパムボットから保護されています。閲覧するにはJavaScriptを有効にする必要があります。
                                www.rene-jorde.de(日本語有)